[學習時報]秦虹：世界大城市如何解決住房突出問題
發(fā)布時間：2021-03-192020年中央經(jīng)濟工作會議提出，要解決好大城市住房突出問題。大城市住房問題有很多，一般而言，處于經(jīng)濟增長期的大城市，住房突出問題是可支付性問題（房價過高）；處于經(jīng)濟衰退期的大城市，住房突出問題是空置率上升。在我國當前，大城市住房的突出問題是可支付性問題。
國際上衡量住房可支付性的通用標準是房價收入比。由于房價指標和收入指標的選取差異大，計算出的各地房價收入比相差較大。但無論怎樣選取指標，通用的規(guī)律是：在一個國家或地區(qū)中，大城市的房價收入比高于全國平均水平，住房的可支付性問題比較突出。如2005年，美國48個城市平均房價收入比為3.48，舊金山市是8.23，英國平均房價收入比是4.5，倫敦是6.1，因此舊金山和倫敦很多普通居民難以負擔高房價?？梢哉f，大城市住房可支付性問題是世界性難題。
大城市住房支付更困難的主要原因，一是地價高，地價水平基本反映了當?shù)貑挝煌恋孛娣e上的經(jīng)濟產(chǎn)出，盡管這些城市的人均收入水平不低，但城市吸引的投資多，造成土地更貴；二是土地缺，城市可供土地是有限的，隨著人口不斷流入，土地稀缺性增高，供需矛盾更加突出；三是供給少，投機投資者聚集在大城市炒房，人為減少了住房供給，導致房價持續(xù)異常過快上漲，遠遠超過居民收入增長幅度。
解決大城市住房可支付性問題通常有三種方法，第一種方法是政府提供低價格的產(chǎn)權式保障性住房，使之與廣大民眾的收入水平相適應。最典型的是新加坡，全國有82%的國民居住在擁有產(chǎn)權的政府組屋之中。根據(jù)2015年新加坡家庭收入報告顯示，新加坡家庭月均收入中位數(shù)為8666新幣，家庭年收入是10.4萬新幣，當時二居室和四居室組屋房價每套平均為16.9萬和47.5萬新幣，如此計算，在新加坡購買二居室的房價收入比為1.6，還可獲得高于中央公積金利率1%浮動利率、最長還款期是30年的貸款，此外住一居室與兩居室的組屋家庭平均每人每月還可以獲得777元新幣的補貼。即使購買四居室房價收入比也僅是4.5。新加坡通過強有力的政府保障，使其住房自有率（含私人住房市場）達到90%以上，是全世界唯一在國家層面提出并實現(xiàn)“居者有其屋”的國家。
第二種方法是增大商品住房供應，持續(xù)緩解供求矛盾，使房價保持穩(wěn)定，房價收入比保持合理。我國重慶市曾經(jīng)長時間保持房價穩(wěn)定，房價收入比在直轄市和熱點二線城市中最低，這與當時相當一段時間住房供應量大有直接關系。根據(jù)重慶市國土局數(shù)據(jù)，2011—2015年，重慶主城區(qū)共成交了住宅用地5673萬平方米，可建體量達到1.32萬平方米，按人均供地面積來算，重慶主城區(qū)人均宅地成交面積為16.12平方米，而當時成都、南京、杭州和天津等市人均供地面積在5—10平方米之間，北上廣深一線城市更是小于3平方米。重慶不僅住房用地供應量大，而且控制地價水平，保持土地價格不超過房價的35%。這一時期，重慶年均GDP增速達到12.8%，城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長11.2%，居于全國前列，在未實行住房限購的情況下，房價穩(wěn)定，2015年房價收入比大約在6左右。
第三種方法是大力發(fā)展住房租賃，使租房安心宜居、購房無利可圖。如在德國，長期以來租房居住的居民在50%以上，2014年為56%，其中柏林市居民租房比例達85.8%。為了發(fā)展租賃住房，政府采取了一系列強有力的政策措施：一是大力發(fā)展具有保障性質(zhì)的社會住房。1968年社會住房在住房存量占比高達18.9%，社會住房租金水平相當于市場租金的50%～70%。二是租賃權保護法律體系完善。在德國涉及住房方面的法規(guī)主要包括《德國民法典》《住房租賃法》《住房補助金法》等，《德國民法典》第530—580條明確確立了租賃合同的性質(zhì)、出租人與承租人的義務、不遵守期限通知解約時的適用條款、承租人優(yōu)先購買權、買賣不破租賃等基本制度；1971年頒布的《住房租賃法》，對租房市場進行了嚴格的規(guī)范，就租房合同訂立、履行、租金水平確定及漲幅、解約程序等進行了嚴格規(guī)范，具有強烈的保護承租人權益的特征；1965年頒布的《住房補助金法》，規(guī)定居民可以承受的租金按照家庭收入25%確定，居民實際繳納租金與可以承受租金的差額由政府承擔，房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府共同承擔，2009年該法重新修訂，又將暖氣費用納入補貼。一系列法律規(guī)定，切實保護房客不被房東驅(qū)逐、房租不盲目上漲、租客租得起房，維護了住房租賃合同的穩(wěn)定性，使居民不用為避免未來租房的不確定性而急于購房。三是抑制住房租金上漲。德國的《住房租賃法》限定了房租上漲的幅度，規(guī)定3年內(nèi)租金漲幅不能超過15%，超過20%算違法，房客有權將房東告上法庭，如超過50%，房東會被認為牟取暴利，可入獄3年。2014年聯(lián)邦政府又通過了平抑房租的決定，有300座城市執(zhí)行該法令，新簽訂的房租合同，其房租上漲的比例不能高出本地一般參考租金的10%，漲租后一年內(nèi)不能再漲租。四是鼓勵多渠道增加出租房源供應。除個人和社會機構(gòu)提供出租的住房外，政府還從市場上收集空置房屋，出租給中低收入家庭居住，部分地區(qū)規(guī)定，住房合作社建造的住房在規(guī)定期限內(nèi)必須用于出租，不能出售。此外，政府對建設出租住房的投資者給予稅收優(yōu)惠或者直接補貼，保護租賃房投資者的積極性。五是租賃住房宜居性高。居住在包括社會住房在內(nèi)的各類租賃住房中的居民，均可均等享受醫(yī)療、育兒、教育等社會資源，租賃住房本身在設計、建設和配套方面也保持了較高水準。六是抑制炒房牟利行為。政府對房地產(chǎn)商采取嚴格的限價政策，根據(jù)《經(jīng)濟犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，被定性為“獲取暴利”，則開發(fā)商可能會被處以高額罰款和3年有期徒刑。對住房交易需支付3%的過戶費、5%的評估費，對5年內(nèi)售出3套以上房產(chǎn)的，對獲利部分征收40%的利得稅；出售持有10年以內(nèi)的房產(chǎn)，對獲利部分征收25%的利得稅。從居民和開發(fā)商兩個方面嚴格控制炒房行為，保證了德國住房價格的穩(wěn)定。德國發(fā)達的住房租賃市場和穩(wěn)定的房價，形成了住房的購買與租賃自由選擇機制，對分流購房需求有很大作用。
改革開放以來我國住房發(fā)展成就很大，到2019年底城鎮(zhèn)常住居民人均住房面積已從6.7平方米提高到39.8平方米，但部分大城市仍存在著住房可支付性差的問題，新就業(yè)職工和新市民的住房需求難以滿足。解決這一問題應在增加產(chǎn)權式保障住房、增加市場可售商品住房、增加租賃住房供給三個方向發(fā)力，因地制宜，因城施策。
關于增加產(chǎn)權式保障性住房供給，在我國目前是指共有產(chǎn)權住房，要在人口凈流入且房價收入比高的大城市著力發(fā)展，供應范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。
關于增加銷售類商品住房供給，除需求端的調(diào)控政策外，重點是要增加居住用地供給。按照《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中規(guī)劃指標要求，我國居住用地占城鎮(zhèn)土地的比例應為25%～40%（非強制性條文），但目前很多大城市達不到。如2019年，4個一線城市居住用地占比平均為27.7%，低于全國31%的平均水平，更低于日本三大城市圈居住用地占比44%、紐約38%、首爾57%和倫敦55%的水平。
關于增加租賃住房供給，主要是四個渠道。一是增加保障性租賃住房供給，按照中央政策部署，包括面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭的公共租賃住房和面向無房新市民的政策性租賃住房，實現(xiàn)住房保障精準覆蓋；二是利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，實現(xiàn)租賃住房的低成本供給；三是政策支持盤活低效閑置的商業(yè)或辦公用房改為出租住房，實現(xiàn)租賃供需對接、房屋資源優(yōu)化配置；四是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高商服用地比例，使之用于建設租賃住房，實現(xiàn)職住平衡。要通過創(chuàng)新金融支持方式，加大財政扶持力度，確保租賃住房供給增加。同時，還需完善長租房政策，規(guī)范租賃市場秩序，降低租賃住房稅費負擔，逐步使租房者和購房者在享受公共服務上具有同等權利，保持租金水平穩(wěn)定，抑制房價上漲，使人們愿意租、安心租、租得起，讓租賃成為新市民落戶的優(yōu)先選項。
（作者為中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任）
原文鏈接：http://paper.cntheory.com/html/2021-03/19/nw.D110000xxsb_20210319_1-A2.htm
